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三四线房子还没卖完 深圳千万级豪宅居然也滞销了 | 檀楼市

来源:本站综合 责任编辑:郑亮 时间:2021-12-23 09:07:43

房产税试点 只是谨慎推进

年关将近,楼市头顶高悬的达摩克利斯之剑,有了新进展。

12月13日,中国人大网发布财政部部长刘坤,于2021年10月19日在第三届全国人大常务委员会,第三十一次会议上,对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(草案)》的说明。

对于房产税的试点推进,官方一直慎之又慎。

这份文件需要关注的有三点:

一是两类房子不纳入房地产税试点。

包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅、非居住用房地产。前者免征,后者按照旧版房产税执行。

众所周知中国1980年代就开启了房产税征收,个人买房是可以免除的。只有企业买房才要缴纳房产税,旧版的标准是《中华人民共和国房产税暂行条例》。

这和我们如今讨论的房地产税是不同的,未来升级版更像是每年都要缴纳的物业费。

按照目前全国人大的授权,个人购买的商铺、写字楼、商务公寓不纳入试点范围。

其中不确定性最大的是商务公寓,本来按照“避免对企业生产经营带来影响”的原则,可以不纳入试点。实际情况是很多城市是改造了写字楼变成商办公寓。

二是房产税推进按照先深化地方试点,再国家统一立法的方式就行。

这就意味着一两年内全面铺开是不可能的,绝大部分城市3-5年内都不会大规模开征房地产税。


按照中国目前官方给出的人口城镇化率63.89%,每年可以继续拉升1%,下一个阶段的见顶需要城镇化率75%以上,这样才有足够大的税基,去征收房地产税,以弥补土地财政缺口。

所以从保守的角度来看,房地产税在全国大规模落地,是7-10年后的事情了。

三是房地产税试点,是国家定政策框架和试点地区,当地政府定征收细节。

我们已经看到楼市调控的因城施策、千城千策落实的这几年里,一二三线城市调控的侧重点都不一样。

这主要是因为中国地域广阔,房地产税必须要结合当地实际情况,即使是省一级政府,也不能给所有地级、县级市定一样的税率,具体的征收细则,很可能会下放到地级市这一级。

参考欧美和日韩的房产税,相信真正落地的时候,对家庭的压力没有大家想象中那么大。

香港的房地产税每年相当于一套房的物业管理费。在美国,根据线上房地产网站Zillow的统计,2018全美平均每套房的实缴房地产税,低于房子一年的水电费总和。


(美国各地区房产税中位数 从200到4000美元不等 来源:TaxFoundation)

当然从最实际的角度来看,大家关心的问题是:


收了房产税,房价会不会迅速下滑?


这个概率小,2021年以来中国楼市整体在降温,从今年开始,楼市涨幅未来会趋向于低位区间震荡。

12月15日国统局的11月70城商品住宅价格变动情况显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中,北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%,广州下降0.6%,深圳持平。

12月2日,中指院的《中国房地产市场2021总结&2022展望》报告预测,2022年中国商品房销售面积或出现下滑,销售均价结构性小涨2%至3.5%。

叶檀财经在上周的文章里,就提到了三四线去库存速度加快了。

最新的消息是,更多的城市推出购房激励。

中国经营报报道,武义县发布新政,明确在纳税双百中的民营制造业企业外来员工,符合条件可以申请购房券,补贴补助额度为3万元,适用条件包括“所购房产为外来员工及其配偶在武义的首套住房”等。

澎湃新闻还报道,桂林市也发布了新通知,扶持房地产企业。

在2021年内,对桂林市五个区单个楼盘销售面积3000平米以上房企进行排序,第一位发放30万消费券,第二位发放20万消费券,第三位发放10万消费券

对于购房者,在桂林市主城五个区买新房,按成交合同1%发放消费券补贴,可以在本地企业买百货、家电、车辆。


对于房地产税,我们完全不必反应过度,看看已经试点了10年的上海,会发现刚需家庭对这笔开支不敏感。

假设上海家庭一家三口,有一套90平米的自住房,后来买了一套120平米的改善房,加起来是200平米,超过了180平米(3人*每人60平米)的免征额度,那么需要缴纳多少钱呢?

根据上海相关规定,应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价×70%×税率。

税率一般是0.6%,如果新买住房单价低于上海去年新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

这家人如果二套房是2015年时购买,按照上海当时新房价格,适用0.4%税率,这30平米需要缴纳30*40000元/平方米*70%*0.4%=3360元

如果这个家庭将首套房出租出去,二套房自住,那么也基本能覆盖房产税了。

房产税和三四线城市托底,加速了大家对于楼市预期的降低。


活久见 深圳网红豪宅滞销

不只是刚需和改善住房预期降温,蝴蝶效应已经扩散到了豪宅市场。

深圳网红豪宅弃购率,突然间上升了。

12月16日,深圳网红盘华润城润玺二期进行线上选房,1024套住宅共有1486批次客户挑选。

根据媒体报道,这次润玺二期1486批认筹客户中,约有600人弃选,弃选率高达40.4%。

根据公开信息查询,这是深圳华润城系列2014年开盘以来,第一次没能日光。

2020年华润城润玺一期上市曾引起疯抢。


当时一期开盘资料审核通过12927批家庭资料,确定入围客户数量11727批,最低社保/个税入围月数为51个月,并且在11月26日当晚全部售罄。

华润城润玺一期创下全程13个小时100%销售率和揽金196亿的记录。

到了2021年,深圳楼市急转直下,连华润城背后的华润置地,销售目标也只达成了90%。

深圳楼市寒冬持续的时间,超出了大部分人的想象。

深圳中原研究中心统计数据显示,11月共19个住宅项目入市,2个住宅项目开盘售罄,整体去化率不到50%。

12月6日-12日,深圳两个住宅项目入市,整体去化不足20%,没有任何项目开盘售罄,开盘去化降到低点。

在这一次深圳豪宅滞销之前,比较出圈的是上海出现一栋豪宅,先涨1300万,再降800万的奇葩操作,吸引了大量购房者看房围观。

根据当时中介的介绍,这套房从2021上半年的2880万涨到4180万,然后又降了800万,即使如此,相比房东的入手价1000万来说,还是涨了不少的。

这套房所在的百汇园小区,根据贝壳找房APP的查询,目前仅有两套房源,价格分别为3450万和3380万,这位上海房东的房子也还在挂牌中。


综合来看,最近两年豪宅的溢价率正在收缩,但作为资产的保值增值属性,却不断加强。

根据丽兹豪宅行的数据,11月京沪深全市二手成交集体增长,北京环比上涨26.88%;深圳成交2118套,环比上涨31.96%;11月上海全市二手房成交14341套,环比上涨12.42%。

三个城市成交集体回暖,豪宅买家情绪恢复正常,自住和投资需求重新入市。

过年之前,北京已经传出房贷在2022年会有所宽松,明年年中市场进入正轨,那么12月和1月,豪宅也会加大力度出货,争取到一些优质客户。

12月20日的最新消息是,央行降息5个基点,作为房贷参考利率的5年期以上LPR维持4.65%,和上期保持一致。

可以发现,楼市整体调控的基调没有变。


一是房住不炒、回归居住属性; 二是不将房地产作为短期刺激经济的工具。



上海证券报最新的报道是,央行银保监会发文,鼓励银行业金融机构,做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务。

这说明楼市精准拆弹、化解危机正在进行,按照促进房地产行业良性循环的思路,未来首套房、刚需改善的贷款支持力度会更大,三四线的激励措施也会增多,头部房企资金链得到缓解。

三四线加速卖房,一二线维持稳定,豪宅市场依旧保值增值。

这才是楼市的新常态。

南添岁,北驱寒,冬至阳生春又来。申请给文章点个赞,祝檀香家人们,今晚都能吃上一顿热乎的饺子!

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